Untermietvertrag Schweiz 2026
Vorlage, Rechte & Pflichten nach OR Art. 262
Wann ist Untermiete erlaubt?
Das Schweizer Mietrecht gewährt Mietern in OR Art. 262 das Recht zur Untermiete — vorausgesetzt, der Vermieter stimmt zu. Sie müssen dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt geben: wer der Untermieter ist, für wie lange und zu welchem Mietzins.
Der Vermieter darf die Zustimmung nur in drei Fällen verweigern:
- Sie verweigern die Mitteilung der Untermiete-Bedingungen
- Die Untermiete schadet dem Vermieter in irgendeiner Weise (z. B. übermässige Belegung)
- Der Untermietzins liegt wesentlich über dem Hauptmietzins — Untervermieten zum Profit ist unzulässig
Zustimmung einholen — so läuft es ab
Bevor Sie eine Untermiete eingehen, schreiben Sie dem Vermieter einen Brief mit:
- Name und Kontaktdaten des Untermieters
- Beginn und (wenn bekannt) Ende der Untermiete
- Vereinbarter Untermietzins
- Welche Räume untervermietet werden (ganze Wohnung oder Zimmer)
Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Antwort — reagiert er nicht, gilt dies in der Praxis als stillschweigende Zustimmung. Verweigert er ohne triftigen Grund, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen.
Was muss ein Untermietvertrag enthalten?
Ein rechtsgültiger Untermietvertrag sollte mindestens enthalten:
- Namen und Adressen beider Parteien (Haupt- und Untermieter)
- Genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, Zimmer/Wohnung)
- Mietbeginn und -dauer (befristet oder unbefristet)
- Untermietzins (inkl. Nebenkosten-Regelung)
- Kündigungsfristen
- Kaution (falls vereinbart)
- Verweis auf den Hauptmietvertrag und die darin enthaltenen Pflichten
- Unterschriften beider Parteien
Risiken und Haftung
Als Hauptmieter tragen Sie im Verhältnis zum Vermieter die volle Verantwortungfür das Mietobjekt — auch wenn Ihr Untermieter Schäden verursacht oder den Mietzins nicht zahlt. Sie haften gegenüber dem Vermieter, können sich aber beim Untermieter schadlos halten.
Typische Risiken:
- Untermieter zahlt Miete nicht — Sie müssen trotzdem zahlen
- Untermieter verursacht Schäden — Sie haften dem Vermieter gegenüber
- Kündigung durch den Untermieter kurz vor Ihrem Auszug — Sie sitzen auf Kosten
- Untermiete ohne Erlaubnis — droht ausserordentliche Kündigung (OR Art. 257f)
Untermietvertrag kündigen
Für die Kündigung eines Untermietvertrags gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie beim Hauptmietvertrag. Bei möblierten Zimmern beträgt die Frist 2 Wochen auf Ende eines Monats (OR Art. 266e). Bei ganzen Wohnungen gelten 3 Monate auf den ortsüblichen Termin (OR Art. 266c). Im Vertrag können andere Fristen vereinbart werden — aber nicht kürzer als die gesetzlichen Minima.
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📝 Untermietvertrag erstellen →Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung in der Schweiz untervermieten?
Grundsätzlich ja — Sie haben gemäss OR Art. 262 das Recht, die Mietsache ganz oder teilweise unterzuvermieten, wenn der Vermieter zustimmt. Der Vermieter darf die Zustimmung nur in drei klar definierten Fällen verweigern: wenn Sie die Bedingungen der Untermiete verweigern mitzuteilen, wenn die Untermiete für ihn nachteilig ist, oder wenn der Untermietzins wesentlich über dem Hauptmietzins liegt.
Muss der Vermieter der Untermiete immer zustimmen?
Sie müssen den Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten und ihm die Bedingungen der Untermiete mitteilen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern (OR Art. 262 Abs. 2). Verweigert er ohne Grund, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen.
Hafte ich für Schäden durch den Untermieter?
Ja. Als Hauptmieter haften Sie dem Vermieter gegenüber vollständig — auch für Schäden, die Ihr Untermieter verursacht. Sie können sich beim Untermieter schadlos halten, tragen aber im Aussenverhältnis die volle Verantwortung. Deshalb ist ein sorgfältig formulierter Untermietvertrag so wichtig.
Was passiert, wenn ich untervermiete ohne Erlaubnis?
Untervermieten ohne Erlaubnis des Vermieters kann zur ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags führen (OR Art. 257f). Der Vermieter muss Sie zwar erst schriftlich abmahnen und eine Frist setzen. Kommen Sie der Abmahnung nicht nach, droht die Kündigung.